皮书作者
- 谢伏瞻,中国社会科学院院长、党组书记,学部委员,学部...
皮书机构
专家视点
本文摘自《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告no.18(2021)》副主编、天津社会科学院研究员张智在“《房地产蓝皮书2021》发布会暨保障性租赁住房与房地产业发展研讨会”上的发言。
首先,作为一个行业,房地产业的重要性,社会各界,从中央到地方,大家都是有目共睹。从7月30日的政治局会议要求坚持“房子是用来住不是用来炒”的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展,加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。
针对一个行业,中央政治局的会议反复强调,就说明这个行业具有全局性。换句话说,从我个人理解,它是宏观的一个重要组成部分。有些观点把房地产业和宏观经济在某种程度上对立起来,我觉得不是很妥当。房地产是宏观经济的一部分,它的健康发展非常重要。加快发展租赁住房和今天研讨会的主题直接相关。“三稳”“一快”反映了中央对房地产业的政策的原则定位,这也是近几年来没有变的。这是我们蓝皮书发布的现实宏观背景。
我从蓝皮书研究的结论分三个方面阐述几个问题。第一方面,2020年的简要回顾。2020年遇到了新冠疫情的冲击,我们房地产经济、房地产市场受冲击以后,它的响应状况我们作个简单回顾。第二方面,今天我们既是发布会又是研讨会,我们主题是租赁住房市场,就这里面核心问题作汇报。第三方面,2021房地产市场的预测分析。这本书非常厚重,它的编辑时间,目前为止上半年数据已经出来了,所以可以针对蓝皮书的观点做一些实证分析,我们以现实为依据、以数据为依据,我们可以对我们的一些观点进行佐证。这是问题导向,在大原则下不能回避问题。最后对房地产领域的政策建议。
新冠肺炎对中国房地产投资的影响程度到底如何?
通过模型测算发现,2020年的疫情对中国现价gdp,这个指标与房地产投资有可比性,所以用现价gdp,经过测算,2020年现价减少4.3万亿元,下降率4.1%,2020年疫情对房地产开发投资影响是3610.4亿元,下降率2.5%。从数据来看,疫情对房地产投资的冲击是小于对gdp冲击的程度。另一个角度,房地产投资建设在一定程度上也支撑了对疫情的抗击,对宏观经济的稳定还是起了重要作用。
住房租赁市场的深层次问题
在当前的房价高企又不可大幅下降的背景下,新市民和年轻人的居住问题主要是依靠发展住房租赁市场来解决。这样赋予了一些大城市租赁住房市场具有一定保障属性,年轻人买房比较困难,但是租房,如果没有一个好的租赁市场环境也面临着诸多困难,现在发展到这个程度,应该对这部分人群也提供相应保障。
当前租赁住房市场存在发展不规范、租赁住房品质不高、租赁关系不稳定等问题。这要求未来重点发展机构化、专业化租房租赁,特别是自持型、重资产租房租赁,特别是对当前存在租房租赁收益率过低,缺乏低成本长期租金,人们长期租赁意愿等深层次问题,要有效增加租赁住房供给,特别是使住房租赁市场可持续发展,亟需破解这些难题,包括多渠道降低租赁住房建设运营成本,加快推进租房租赁领域不动产投资信托基金,探索租房与购房享受公共服务机会均等,加强房地产市场调控,以稳定房价和房租。在住房租赁市场有大量工作需要做,也有若干难题和困难需要去解决。
关于长租公寓经营风险溯源
从去年有很多风险集中暴露,一些长租公寓“爆雷”,出现资金链断裂问题。这对租赁市场的稳定健康发展有负面影响。但同时要解决这个问题确实需要付出巨大努力。
长租公寓主要有三个风险来源:一是“高收低租”“长收短付”高金融杠杆;二是租赁需求减少,长租公寓空置率陡增,这个和疫情有关;三是租金下降、资本撤资,导致资金链断裂,这也是一种经营风险。所以租金倒挂是长租公寓行业普遍的现象。长租公寓以“高进低租”价格优势,烧钱抢房,垄断两头客源。然而,2020年全国重点城市,包括北上广深等一线城市和南京、成都、西安、天津等二线城市租赁城郊环比下降10.5%,各城市租金同比均有下滑。整个租金水平已经降至近5年来最低值,由于业主转租房源租金价格被锁定,在当期租金预期下,长租公寓企业盈利难度很大。同时,政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源,这些都影响租赁市场未来预期。
提出几点对促进长租公寓平稳健康发展对策:一是加强监管,规范长租公寓企业行为。通过法治保障,明晰住房租赁双方的权利义务关系,明确双方责任,进一步规范租赁行为,加强长租公寓企业监管,限制企业资金池和租金贷行为选择,通过去杠杆、去金融等手段,让住房租赁业回归服务本质。二是增加供给,重视保障性租赁住房建设。在长期公寓供给端力求供给多元化,鼓励地方国企进入长租公寓行业。和既有“轻资产”长租公寓运营模式不同,由国企投资运营的长租公寓项目普遍为重资产运营模式,即企业负债拿地、建设运营、管理等多个环节,这种模式将起到住房租赁市场的“稳定器”和“压舱石”作用。三是聚集优势,提升企业精细化运营服务质量。
2021房地产市场的预测分析
根据模型预测下半年的情况,2021年固定资产投资增速11.7%,房地产投资增速为14.6%。上半年房地产投资偏离度-2.1%,也就是说现实比预测值低2.1%。土地购置和土地成交均价、成交价款,模型预测数值偏低,未来我们再看是模型需要调整还是现实经济的影响有一些突变。房屋施工面积、新开工面积、竣工面积增速分别是7.5%、-5.9%和2.7%。总体来说和常年比差别不大。商品房销售面积和销售额增速预测值是5.5%、12.5%。商品房销售均价是10500/平方米,同比增速可能在6.6%。预计土地价格可能回调,但现在还不能完全肯定。商品房销售均价出现小幅增长的局面。
当前房地产领域政策建议
我们说“房住不炒”包括两个方面,一个是对投机的打击或者对风险的控制,另一方面房子是用来住的实际在强调我们要保障居民的居住权,在房价稳定的情况下,终极目标是不断提高居民居住水平,现在加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策,这也体现了“房住不炒”的基本宗旨。
有五点建议。一是适度降低房贷利率,现在市场利率有明显下调,房贷利率有倒挂现象。如果能适当降低,有利于促进房贷利率市场化。二是合理使用限制性政策,避免误伤真实住房需求。三是全力加速推进租购房同权,这是建立房地产长效机制的重要方向。四是提高供给效率和交易效率,贯彻“房住不炒”,使整个交易更顺畅。五是加强投资风险提示警示,对于改变用途,将其他信贷资金挪入房地产市场,追涨杀跌,炒作概念性住房,如学区房等行为,应及时提示警示其中可能存在的市场波动风险和政策风险。近期,北京、上海、深圳和成都等城市出台学区房新政,实际是增大了追涨学区房的风险,可能就套牢了。通过这个稳定学区房的价格预期,对房地产的整体稳定也产生了积极作用。这个政策推出还是有很好的理论和政策意义。
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